Šobrīd nekustamo īpašumu cenas Latvijā ir ievērojami zemākas nekā Igaunijā un Lietuvā, taču tuvāko gadu laikā cenām Baltijā būtu jāizlīdzinās, domā Guntars Cauna, Kaamos vadītājs Latvijā.
Nekustamā īpašuma tirgus ir ekonomikas spogulis – cik spēcīga būs mūsu lokālā ekonomika, tik spēcīgs būs arī tirgus, un tirgum tuvāko gadu laikā noteikti ir jāaug, pārliecināts ir G.Cauna. Viņš prognozē, ka 2030. gadā jauna nekustamā īpašuma produkta vidēja cena Latvijā pietuvosies 4000 eiro par kvadrātmetru (EUR/m2) atzīmei. Šobrīd būvniecības tirgus ir iedragāts, taču brīdī, kad tas atveseļosies, būvniecības izmaksas un arī nekustamo īpašumu cenas atkal palielināsies, spriež G.Cauna, norādot, ka īstais izmaksu kāpums mums vēl varētu būt tikai priekšā.
Kā kopumā vērtējat nekustamā īpašuma tirgu Latvijā – kādas tendences novērojamas pēdējos gados?
Pēdējos gados nekustamā īpašuma nozare un arī ekonomika kopumā ir piedzīvojusi milzīgas svārstības. Lai gan pēc Krievijas iebrukuma Ukrainā tirgus pārsvarā gājis uz leju, bijuši arī nelieli pacēlumi. Jāsaka, ka šis gads ir iesācies diezgan cerīgi – to apliecina gan Kaamos, gan arī citu nozares pārstāvju biznesa rezultāti. Darījumu skaits un potenciālo pircēju interese par nekustamajiem īpašumiem pamazām aug, kas sniedz mums pārliecību, ka tirgus ir nostabilizējies un tuvākajā laikā mēs varētu piedzīvot izaugsmi. Vienlaikus joprojām ir lietas, kas dara mūs bažīgus. Ģeopolitiskā situācija pasaulē arvien ir ļoti nestabila, kas attiecīgi var ietekmēt arī dažādu lēmumu pieņemšanu gan valsts un uzņēmumu, gan privātpersonu līmenī. Tas, protams, ietekmē arī tirgus kopējo noskaņojumu. Ja pircējiem ir pārliecība, ka nākotne ir cerīga, viņi savās izvēlēs ir drošāki, ja savukārt situācija ir neskaidra, pircēju rīcība var kļūt piesardzīgāka un gausāka, kā rezultātā samazinās kopējais tirgus temps.
Jūs minējāt, ka pēc Krievijas iebrukuma Ukrainā nekustamā īpašuma tirgus galvenokārt gājis uz leju. Kā šis aspekts ietekmēja Kaamos biznesa plānus?
Pēdējo piecu gadu notikumi, tajā skaitā karš un pandēmija, radīja virkni izaicinājumu, uz kuriem mēs esam mēģinājuši skatīties ļoti pragmatiski. Savu biznesu vienmēr esam plānojuši gan īstermiņā un vidējā termiņā, gan ilgtermiņā. Līdz ar to mūsu ilgtermiņa mērķi un plāni lielos vilcienos nav mainījušies, taču, protams, mēs neesam varējuši ignorēt to, kas notiek mums apkārt. Mēs pieņemam tirgus situāciju un pielāgojam savus operatīvos plānus, taču apzināmies, ka ekonomika ir cikliska – vienmēr ir gan kritumi, gan kāpumi.
Kā karš Ukrainā ietekmēja būvniecības izmaksas?
Ietekme bija tūlītēja un ļoti būtiska, turklāt atsevišķos gadījumos runa pat nebija par cenu, bet par materiālu pieejamību. Daži materiāli vienkārši nebija nopērkami, bet citi savukārt kļuva ievērojami dārgāki. Laika gaitā, kad tika noregulētas piegādes ķēdes un atrasti citi piegādātāji, tirgus pakāpeniski pielāgojās jaunajai situācijai, taču cenas tā arī neatgriezās pirmskara līmenī. Arī šobrīd būvniecības izmaksas joprojām ir daudz augstākas, nekā, piemēram, 2021. gadā. Jā, tirgus ir nostabilizējies, bet cenu līmenis ir pavisam cits.
Kāds varētu būt procentuālais būvniecības izmaksu pieaugums, ja salīdzinām šī brīža situāciju ar laiku pirms Krievijas iebrukuma Ukrainā?
Sajūtu līmenī es teiktu, ka kopējais pieaugums ir ap 20%, kas tiešā veidā atspoguļojās arī nekustamo īpašumu cenās. Sākoties karam, nekustamo īpašumu cenas pieauga par 20-25%, taču šobrīd tās ir vēl augstākas. 2022. gada sākumā jaunam nekustamā īpašuma produktam vidējā pārdošanas cena bija apmēram 2150 EUR/m2. Pašlaik šis cipars savukārt ir pieaudzis līdz 2750 EUR/m2, kas nozīmē, ka cena par vienu kvadrātmetru palielinājusies par teju 30%. Vienlaikus jāatzīmē, ka nekustamo īpašumu cenas ietekmē ne tikai būvniecības izmaksu pieaugums, bet arī citi aspekti – energoresursu cenas, kapitālizmaksas, inflācija, darba spēka izmaksas. Jebkurā gadījumā cenu pieaugums ir uz palikšanu. Nekustamie īpašumi lētāki nepaliks!
Vai tie paliks vēl dārgāki?
Viennozīmīgi – jā, un tam ir vairāki iemesli. Vairāki nozares spēlētāji, tajā skaitā arī mēs, vēloties stimulēt mājokļu pārdošanu, iepriekš bija koncentrējušies jau uz gatavo dzīvokļu, kas jau ilgāku laiku ir bijuši viņu portfelī, tirgošanu. Šāda biznesa modeļa galvenais mērķis bija pēc iespējas ātrāk laist naudu apgrozībā – pārdot dzīvokļus, lai iegūtu līdzekļus, kurus atkal varētu ieguldīt citos projektos. Tieši šī iemesla dēļ pēdējā laikā, īpaši 2024. gadā, daudzi nozares spēlētāji saviem klientiem piedāvāja dažādas atlaides un īpašos piedāvājumus. Piemēram, bezmaksas virtuves iekārtas vai atlaides komunālajiem maksājumiem. Šobrīd šis atlaižu periods ir beidzies vai tiek būtiski ierobežots. Tas nozīmē, ka nominālās cenas paliks tādas, kādas tās ir, bet atlaižu vairs nebūs, kā ietekmē kopējās pircēju izmaksas palielināsies.
Kāpēc tirgus dalībnieki piemēroja šīs atlaides?
Principā šī situācija parādīja to, ka tirgus bija ļoti vājš un bija nepieciešami instrumenti, kas veicinātu pārdošanu. Tas gan nenozīmē, ka pašizmaksa ir bijusi zemāka – tā nebūt nav. Ja raugāmies nākotnē, ir diezgan skaidrs, ka cenas noteiktām precēm turpinās augt, jo būvniecības tirgus ir iedragāts. Brīdī, kad tirgus atveseļosies un sāksies jauni būvniecības projekti, atkal palielināsies arī būvniecības izmaksas un līdz ar to – arī produktu gala cenas. Redzam, ka pēdējos pāris gados publiskajā sektorā nav bijuši lieli pasūtījumi, taču tiklīdz šis sektors atdzīvosies, būvniekiem būs vairāk darba. Vienlaikus darbaspēka pieejamība būs ierobežota, kas nozīmē, ka cenas pieaugs. Tāpēc es teiktu, ka īstais būvniecības izmaksu kāpums mums vēl varētu būt tikai priekšā.
Atlaižu perioda beigas, publisko pasūtījumu pieaugums. Kādi vēl faktori varētu veicināt būvniecības izmaksu un nekustamā īpašuma cenu palielināšanos?
Ļoti daudz tiek runāts par ilgtspēju, kas būtiski ietekmē arī nekustamā īpašuma sektoru. Zināms, ka Eiropas Savienības mērķis ir līdz 2050. gadam sasniegt klimatneitralitāti, taču ir vairāki pasākumi, kas dalībvalstīm jāīsteno jau līdz 2030. gadam. Tajā skaitā liela daļa prasību attiecas arī uz energoefektivitāti un būvniecības risinājumiem. Ja šobrīd visām jaunajām ēkām jāatbilst A klases energoefektivitātes līmenim, tad 2030. gadā visi nami būs jābūvē atbilstoši gandrīz nulles enerģijas ēku standartiem. Tas nozīmē dārgākus būvniecības risinājumus, kas būs tehnoloģiski sarežģītāki, piemēram, siltumsūkņi, kas šobrīd netiek plaši izmantoti, kā arī materiāli ar augstākiem energoefektivitātes standartiem. Šie risinājumi noteikti palielinās būvniecības izmaksas.
Kādas ir jūsu prognozes – ar kādu pieaugumu mums jārēķinās?
Šobrīd jauna nekustamā īpašuma produkta vidējā pārdošanas cena Latvijā ir apmēram 2750 EUR/m2, Igaunijā – 4100 EUR/m2, bet Lietuvā – 3600 EUR/m2. Šajā gadījumā gan jāņem vērā, ka Lietuvas jaunajos projektos bieži vien tiek pārdoti dzīvokļi bez iekšējās apdares, kas nozīmē, ka gala cena, pievienojot iekšējās apdares izmaksas, ir līdzīga kā Igaunijā. Šie dati skaidri parāda, ka šobrīd Latvijā nekustamo īpašumu cenas ir ievērojami zemākas nekā kaimiņvalstīs. Jā, kaimiņvalstu ekonomika ir spēcīgāka un pieprasījums augstāks, bet es domāju, ka tuvākajos gados cenām Baltijā būtu jāizlīdzinās. Uzskatu, ka nekustamā īpašuma tirgus ir ekonomikas spogulis. Cik spēcīga būs mūsu lokālā ekonomika, tik spēcīgs būs arī tirgus, un tirgum tuvāko gadu laikā noteikti ir jāaug. Šī iemesla dēļ es gribētu teikt, ka 2030. gadā jauna nekustamā īpašuma produkta vidējai cenai Latvijā būtu jābūt vismaz ap 4000 EUR/m2.
Kā ar darījumu skaitu – vai arī šajā ziņā kaimiņi šobrīd ir mums soli priekšā?
Tallinā un Viļņā darījumu skaits ir ievērojami lielāks, nekā Rīgā. Colliers dati liecina, ka pērn Latvijas nekustamo īpašumu tirgus aktivitāte sasniedza zemāko līmeni pēdējo piecu gadu laikā – darījumu skaits, salīdzinot ar 2023. gadu, samazinājās par 27%, bet pirmspārdošanas apjomi nokritās līdz četru gadu zemākajam līmenim. Pērn Rīgā tika noslēgti 1570 darījumi par jaunu dzīvokļu iegādi, kas ir par 40% mazāk, nekā pirms kara. Vienlaikus rodas jautājums – vai pirmskara līmeni mēs varam uzskatīt par mūsu maksimālo kapacitāti? Domāju, ka nē. Gan mēs, gan arī citi mūsu nozares uzņēmumi skata, ka Latvijas galvaspilsētas potenciāls ir daudz lielāks – ap 3000 un 4000 darījumiem gadā.
Bieži publiskajā telpā dzirdam, ka Latvijas iedzīvotāju pirktspēja šobrīd ir ļoti zemā līmenī. Kāds ir jūsu viedoklis?
Šajā gadījumā jāņem vērā dažādi aspekti. Mēs redzam, ka salīdzinot ar kaimiņvalstīm, Latvijas privātpersonu uzkrājumu līmenis ir ļoti veselīgs. Tas nozīmē, ka mēs esam uzkrājuši diezgan daudz, un mūsu spēja pirkt ir ievērojami lielāka, nekā mēs to reāli darām. Tomēr stāsts nav tikai par pirktspēju, bet arī par cilvēku vēlmi veidot uzkrājumus, jo šobrīd liela daļa sabiedrības nav pārliecināti par to, kāda situācija viņus sagaida nākotnē. Cilvēki joprojām vēlas veidot uzkrājumus, lai nodrošinātos pret ekonomiskajām grūtībām, nevis iegādātos nekustamo īpašumu. Vienlaikus gan būtu jāatceras, ka nekustamais īpašums ir viens no drošākajiem ieguldījumu veidiem, jo inflācija vienmēr nograuzīs kapitālu. Ja nauda stāvēs kontā bez pielietojuma, tad tās vērtība tikai samazināsies, bet nekustamā īpašuma vērtība, gadiem ejot, pieaugs. Kaimiņvalstu iedzīvotāji to jau ir sapratuši, tāpēc savus uzkrātos līdzekļus investē, taču Latvijā dzīvokļus galvenokārt pērk gala lietotāji – kā īpašumu, kurā vēlas dzīvot, nevis, piemēram, izīrēt un gūt peļņu.
Kā jūs kopumā raksturotu Kaamos klientu profilu?
Biežāk tie ir vietējie iedzīvotāji, kas pērk īpašumu sev vai ģimenes locekļiem. Nesen veicām aptauju par to, kāpēc cilvēki iegādājas mājokļus un viena no populārākajām atbildēm bija saistīta ar dzīves apstākļu uzlabošanu. Piemēram, bieži cilvēki pērk īpašumu, lai pārceltos no īrētām telpām, kā arī iegādātos lielāku vai energoefektīvāku dzīvokli, kas ilgtermiņā ļautu ietaupīt uz komunālo vai īres maksājumu rēķina. Šie lēmumi galvenokārt saistīti ar dzīves kvalitātes uzlabošanu un vienlaikus arī ekonomiskiem apsvērumiem. Tajā pašā laikā Latvijā arvien vairāk sāk parādīties arī mantotais kapitāls, kā rezultātā cilvēkiem vairs nav nepieciešams iegādāties mājokli, kurā dzīvot, bet nekustamo īpašumu viņš iegādājas kā investīcijiu nākotnei. Ņemot vērā mūsu īso brīvās ekonomikas vēsturi, jāsaka, ka šie 30 gadi gan nav bijis pietiekami ilgs laiks, lai veidotos milzīgi kapitāli. Šī iemesla dēļ lielākā daļa klientu joprojām nekustamos īpašumus iegādājas, aizņemoties naudu bankās. Mums nav precīzu datu, taču sajūtu līmenī tie ir apmēram 80%. Tā kā šis skaits ir gana liels, būtisku ietekmi uz darījumu skaitu, atstāja arī EURIBOR pieaugums, kas gan šobrīd atkal ir samazinājies. Parasti nekustamo īpašumu sektorā jūlijs un augusts ir kluss laiks, taču pērn, EURIBOR samazinājuma dēļ, šajos mēnešos gan mēs, gan mūsu nozares brāļi un māsas piedzīvoja diezgan strauju uzrāvienu. Tas liecina par to, ka kredītlikmju izmaiņas vistiešākajā mērā dod pircējiem skaidru signālu, ka šis ir labs brīdis, lai domātu par nekustamā īpašuma iegādi.
Kā kopumā vērtējat konkurenci tirgū?
Šobrīd gandrīz visi lielākie nekustamā īpašuma tirgus dalībnieki Latvijā ir apvienojušies Nekustamā īpašuma attīstītāju aliansē. Šajā organizācijā ir apmēram 40 biedri, no kuriem aptuveni 12-15 ir tieši mājokļu attīstītāji. Domāju, ka tas ir pietiekami liels skaits, ņemot vērā Latvijas lielumu, tāpēc es teiktu, ka konkurence ir diezgan sīva. Pašlaik attīstītājiem jākonkurē ne tikai ar cenām, bet galvenokārt – arī ar kompetenci, kvalitāti un veiksmīgu projektu vietu izvēli. Mūsdienās potenciālie pircēji iegādājas īpašumus ar mērķi celt savas dzīves kvalitāti. Tas nozīmē, ka nav svarīgs tikai pats dzīvoklis, bet arī tā tuvums bērnudārzam, darbam, veikalam. Cilvēki vērtē – kāds ir skats no loga, cik kvalitatīvi materiāli izmantoti, kāds ir ēkas energoefektivitātes līmenis, komunālo pakalpojumu izmaksas? Pircēji meklē komfortu, tāpēc attīstītājiem ir svarīgi koncentrēties uz risinājumiem, kas nodrošina labu dzīves kvalitāti. Būvniecības izmaksas ir tādas, kādas tās ir, tās mums ietekmēt ir grūti, taču mēs saviem klientiem nepārdodam tikai sienas, mēs nodrošinām viņiem mūsdienīgu un kvalitatīvu dzīves vidi apvienojumā ar komfortu un mājas sajūtu.
Latvijā darbojas ļoti daudz ārvalstu attīstītāju, taču vietējo ir mazāk. Vai tas, jūsuprāt, ir ieguvums vai trūkums?
Raugoties no valstiskā viedokļa, vietējais bizness lokālajai ekonomikai vienmēr sniegs vairāk labuma. Jo veiksmīgākas ir vietējās kompānijas, jo vairāk līdzekļu tās spēs ieguldīt savos darbiniekos un kopumā uzlabot valsts ekonomiku, tādēļ būtu ļoti svarīgi veicināt vietējā kapitāla pieaugumu. Viens no galvenajiem iemesliem, kāpēc ārvalstu uzņēmumi bieži dominē dažādās nozarēs, tostarp nekustamā īpašuma sektorā, ir tas, ka šīm kompānijām ir lielāks uzkrātais kapitāls. Šī situācija veidojusi lielu ārvalstu investīciju pieplūdumu, bet, lai vietējais bizness varētu konkurēt un attīstīties, ir nepieciešams valsts atbalsts. Šis atbalsts galvenokārt būtu nepieciešams eksportspējas veicināšanai. Šāda pieeja varētu palīdzēt veidot konkurētspējīgāku un līdzsvarotāku ekonomiku, kas balstās uz vietējo uzņēmumu attīstību.
Arī jūs neesat vietējais attīstītājs – Kaamos mājas tirgus, cik man zināms, ir Igaunija. Kā Latvijas un Igaunijas tirgi atšķiras?
Igaunijā mājokļa izvēlē dominē dzīves kvalitāte, piemēram, lokācija, telpas lielums un dzīves apstākļi kopumā. Arī cena, protams, ir svarīgs, bet ne dominējošš faktors. Latvijā savukārt cena bieži vien ir galvenais kritērijs. Cilvēki pārsvarā izvēlas mājokļus, kas ir lētāki un lielu uzmanību pievērš arī komunālo pakalpojumu izmaksām, kā arī citiem papildus izdevumiem. Salīdzinot ar Igauniju, Latvijas pircējs mazāku lomu piešķir arī īpašuma lokācijai. Tai joprojām ir būtiska loma, taču, ja mazāk vēlamā lokācijā būs iespējams iegādāties lētāku dzīvokli, visticamāk, priekšroka tiks dota zemākajai cenai.
Kaamos Igaunijā darbojas arī biroju segmentā. Kādi ir jūsu plāni Latvijā?
Jāsaka, ka Igaunijā biroju segments šobrīd ir daudz attīstītāks, nekā Latvijā, tāpēc pagaidām fokusēsimies uz biroju ēku būvniecību Igaunijā. Jau šobrīd Tallinā esam uzbūvējuši vairākas biroju ēkas, tostarp divus lielus komplekus – Avala un Tamsāre biznesa centru. Mūsu kopējais biroju namu fonds Tallinā ir ap 8kvadrātmetru, un šo segmentu Igaunijā attīstām jau no 2006. gada. Latvijā tuvākajos gados plānojam attīstīt komercobjektus, no kuriem pirmais jau tika pabeigts pagājušajā gadā.
Kāpēc jūs esat pieņēmuši lēmumu pagaidām neattīstīt biroju segmentu Latvijā?
Bija brīdis, kad Latvijā A klases biroju platības bija deficīts, taču šobrīd situācija ir mainījusies. Tirgū ir daudz jaunu biroju projektu, no kuriem liela daļa vēl nemaz nav realizēti. Tas nozīmē, ka konkurence ir kļuvusi ļoti sīva. Vienlaikus varam novērot, ka vairāki biroju centri joprojām nav pilnībā aizpildīti, un tas attiecas arī uz jaunajām biroju ēkām. Jāsaprot, ka pārsvarā A klases biroju telpu nomnieki nav jauni uzņēmumi, kas tikko ienākuši tirgū. Viņi pārvācas no kādām citām ēkām, kas nozīmē, ka arī šīs platības atkārtoti nonāk tirgū. Jaunu uzņēmumu attīstības temps Latvijā nav tik straujš kā citās Baltijas valstīs, piemēram, Viļņā, kur pilsēta ir mērķtiecīgi izvēlējusies attīstīt biznesa pakalpojumu centrus. Nenoliedzami – pēdējos gados Rīga ir nospraudusi mērķus šajā virzienā, taču rezultāti nav tik strauji kā Viļņā, kas šo ieceri sāka attīstīt jau 2010. gadā. Pēdējo 15 gadu laikā Viļņai izdevies sasniegt ievērojamu progresu šajā jomā, bet Latvijā attīstība tikai tagad sāk uzņemt apgriezienus. Būtisku ietekmi atstājis arī pandēmijas laiks, kad daudzi uzņēmumi pievērsās attālinātajam darbam. Šobrīd daudzas kompānijas joprojām nav nodefinējušas, kā tās vēlas strādāt, jo skaidrs, ka daļēja vai pilnīga atteikšanās no biroju telpām ļauj samazināt arī kopējās izmaksas. Īsāk sakot – mēs sekosim līdzi biroju tirgus attīstības tendencēm Latvijā, taču pagaidām iesaistīšanās šajā segmentā nav mūsu plānos.
Kas ietilpst jūsu plānos, ja runājam par Latviju?
Šobrīd mēs ļoti vēlētos izaugt un nostabilizēties vidējā attīstības tempā, pārdodot apmēram 200-250 dzīvokļus gadā. Ja mēs paraugāmies uz 2022. gadu, šāds skaits būtu aptuveni 10% no tirgus, kas ir ļoti labi. Pagājušajā gadā lielākais dzīvokļu pārdošanas skaits vienam attīstītājam bija 256, un tas nozīmē, ka, ja mēs spētu sasniegt šo mērķi, mēs automātiski kļūtu par tirgus līderi. Šobrīd Kaamos lielākais fokuss ir uz gatavo produktu un dzīvokļu pārdošanu. Pašlaik mēs Rīgā turpinām tirdzniecību tādos projektos kā Moho Park un Moho Garden Mežaparkā, kas ir blakus esoši projekti ar jau diezgan lielu gatavo dzīvokļu skaitu. Zaļajā Teikā savukārt esam pabeiguši projektu Ābeļziedu terases, bet tuvākajā laikā plānojam uzsākt būvniecību projekta Poēzija ietvaros, kur esam iecerējuši izbūvēt 49 jaunus dzīvokļus Torņakalnā. Tāpat esam iegādājušies zemes gabalus arī citur Rīgā un Pierīgā, tajā skaitā Āgenskalnā un Mārupē. Principā viss atkarīgs no jau izbūvēto dzīvokļu pārdošanas tempa un tirgus aktivitātes.
Vai izskatāt iespējas attīstīt projektus arī reģionos?
Šobrīd koncentrējamies tikai uz Rīgu, jo būvniecības izmaksas reģionos ir tikpat augstas kā galvaspilsētā, savukārt maksātspēja – daudz zemāka. Tas sarežģī projektu attīstīšanu ārpus Rīgas, tāpēc šobrīd un arī tuvākajā nākotnē fokusēsimies uz dzīvojamo namu projektiem Latvijas galvaspilsētā.
Armanda Vilciņa, “Dienas Bizness” speciālizdevums “Nekustamais īpašums” / Aprīlis 2025.
