Kuidas on ärikliendi ootused muutunud võrreldes kümne aasta taguse ajaga ning kas vanemad hooned on jätkuvalt konkurentsivõimelised?
Kinnisvarakonsultant Heinike Reisin võttis fookusesse neli Tallinna tuiksoonel asuvat ärihoonet: Al Mare majadele kuuluv Al Mare ärihoone Haaberstis ja Eften Marienthali Keskus Mustamäel, Kaamos Kinnisvara Tammsaare Ärikeskuse Tammsaare teel ja Kapiteli Delta Plaza Pärnu maanteel.
Viimase enam kui kümne aasta jooksul on Tallinnasse kerkinud väga palju erinevaid büroohooneid. Uhiuute kõrval konkureerivad mitmed vanemad hooned, mis on seni üürnikega kaetud. Hoonete rohkus on laiendanud ärikliendi valikut. Kas otsustada kontori valikul asukoha, üürihoone pinnalaotuse, energiamärgise või hoopis tugiteenuste olemasolu järgi?
Logistiline asukoht, parkimine ja ühistransport
Ärikinnisvara puhul on määravaim argument asukoht. Kui aastate eest lähtuti asukoha valikul ettevõtte juhi elupaigast, siis täna arvestatakse ennekõike töötajate oma. Siinjuures on oluline, et ärihoonele pääseb ligi igast ilmakaarest, kas isikliku auto või ühistranspordiga. Viimase puhul hinnatakse üha enam ligipääsetavust rongiga ning heaks ühistranspordi peatuse kauguseks büroohoonest peetakse kuni 300 meetrit. Hea näide logistiliselt läbimõeldud ärikinnisvarast on Ülemiste City, kus on olemas pea kõik ühistranspordi võimalused alates autost ning lõpetades lennukiga, aga ka uus Avala ärilinnak, mis avaneb mugavalt erinevatele suundadele ja pole kaugel lennu-, bussi- ja rongijaamast.
Mida paljud ärikinnisvara juures otsivad, on võimalus vältida ummikuid. Kümne aasta eest oli ummikute probleem väiksem. Täna ei ole aga paraku Tallinnas kohta, kus ei tekiks aeg-ajalt tipptundidel liiklusummikuid. On vaid asukohti, kus liiklus on väiksem. Õhtused tipptunnid on nihkunud varasemaks ning kel võimalus, hakkab linnast ummikute vältimiseks liikuma juba enne tööpäeva lõppu.
Arendajad on ummikute vältimiseks planeerinud hoonetesse lahendusi, et sõita tööle rattaga. Kuigi jalgratta parklate ja pesemisvõimalustega büroohooneid ehitati juba kümme aastat tagasi, on see täna iga büroohoone jätkusuutlik ja loomulik osa.
Autoga liikuvad inimesed soovivad, et parkimine oleks mugav ja asuks võimalikult büroo lähedal. Mida rohkem äärelinnas asub hoone, seda mugavam peab olema parkimine. Inimesed suisa eeldavad, et mida kaugemale kesklinnast asub büroo, seda soodsam on parkimine või on see üldse tasuta. Paraku äärelinna aladele kerkinud büroohoonete parkimismajades tasuta parkimist ei pakuta, samas hind võib olla soodsam.
Paljude klientide häda seisneb ka selles, et parkimine on läinud büroohoonetest kaugemale, mis tekitab olukorra, justkui oleks parkimisega kitsas. Parkimiskohta tuleb otsida ja seejärel pikalt jalutada enne, kui klient või töötaja büroosse jõuab. Külastajad nurisevad, et kui maja ette parkida ei saa, on parkimisvõimalus samahea kui null.
Hea parkimissuhe on üks parkimiskoht 30-40 büroo ruutmeetri kohta ja kindel on see, et kõik autod ei mahu kunagi parkima. Keskustest kaugemal asuvate hoonete puhul on selline parkimissuhe pigem vähetõenäoline. Piisavalt parkimiskohti nii külalistele kui maja üürnikele on nii Tammsaare Ärikeskuses, Ülemistes, Delta Plazas, Marienthalis kui ka Al Mares. Üürnike parkimine on büroohoonetega ühendatud parkimismajades, mis teeb liikumise mugavaks ja võimaldab pääseda nn kuiva jalaga büroosse. Tugev trend on kasvav elektriautode laadimiskohtade arv, mis majade lõikes varieerub aga muutub järjest olulisemaks.
Büroopinna jaotus
Viimase kümne aastaga pole büroohoonete ruumijaotuses suuri muudatusi toimunud. Suuremad kliendid, kes vajavad 1000+ ruutmeetrit pinda, eelistasid juba toona asuda kogu tiimiga ühel tasapinnal, järjestikku korrustel või oma majas. Oluliseks peetakse nii avatud ala kui võimalust kasutada kõne- ja nõupidamisruume. Viimatine suurem muutus ruumijaotuses kerkis üles pandeemia ajal, mil paljud töötajad olid sunnitud jääma kodukontoritesse, peale seda võib täheldada mõningast kabinetikultuuri naasmist.
Täna kaardistavad ettevõtted väga hoolikalt oma reaalse pinna vajadust. Liikumist ühelt kontoripinnalt teisele soodustavad ennekõike ettevõtte muutuvad vajadused – kes kasvab, kes kahaneb. Mõni ettevõte lihtsalt väsib ühes kohas ära ja otsib kolimisega meeskonnale uut hingamist. Trend mida aktiivsemalt kombitakse on tööalad ja vabade laudade lahendused. Seesuguseid lahendusi pakkuvaid ettevõtteid oli muidugi ka varem, näiteks Telia peamaja Mustamäel.
Kui klient peab kolima, on võidus need arendajad, kellel on pakkuda olemasolevale kliendipõhiseid lahendusi. Kui palju ollakse valmis kliendi muutunud vajadustega kaasa mõtlema ja lahendusi pakkuma, see oleneb suuresti arendajast ja hoonest. Niisamamoodi ei pruugi eelmise kliendi lahendus uuele sobida. Kontoripindade ümberehituse kulu on aga üsna suur.
Oluline nüanss ruumijaotuse juures on selle suurus. Palju rohkem on valikus suuri äripindu suuremahulistele ettevõtetele kui seda on väikeseid, 25-250 ruutmeetriseid pindu. Positiivne näide on Tammsaare Ärikeskus, kus suurematele lisaks on ka väiksed, näiteks 26 ruutmeetrised pinnad isikliku tualettruumiga. Hiljuti hakkas Kaamos Kinnisvara pakkuma Tammsaare Ärikeskuses ka „hop-in“ lahendust, kus ehitatakse kaasaegse disainiga büroopind valmis ja vajadusel pakutakse kliendile lõpplahendust koos sisustusega. Arenduse kasuks räägib seegi, et kogu hoone meeskond, projekteerijast halduseni on ühe katuse all, mis tagab igasuguste muudatussoovide puhul kliendile mugavuse ning kulu ja aja kokkuhoiu.
Hoone tehnoloogia ja lisanduvad hüved
Süvenev ettevõtete ootus on jätkusuutlik mõtteviis. Kui Eestis kinnistub mõtteviis vaevaliselt, on suure maailma ettevõtted sesosas ammu väga nõudlikud. Äriklienti pöörab tänaste energiahindade valguses olulist tähelepanu kõrvalkuludele, aga siin tasub tähele panna, et ka vanemates hoonetes, kus on kaasajastatud tehnoloogia ja automatiseeritud lahendused, leiab väga mõistliku kuubaasi, mis ei pruugi uutest sugugi erineda.
Tänane äriklient kannab hoolt töötajate eest ja eelistab terviklikke keskkondi, kus käe-jala ulatuses on nii lastehoid, spordikeskused, toidupoed ja kliinikud. Hea kvaliteedi ja mugava asukohaga toitlustaja olemasolu peetakse üheks olulisemaks hoone lisandväärtuseks. Tammsaare Ärikeskuse puhul paistab silma, kuidas arendaja pingutab, et nii vorm kui tehniline sisu oleks kaasajastatud.
Tehnoloogia areneb ja büroohoonetesse leiab muudkui tee igasugu uusi lahendusi. Näiteks kui kümne aasta eest olid päikesepaneelid veel tundmatu maa, siis täna on see üsna tavaline lahendus. Uuendusmeelne lahendus on vihmavee kogumine ja selle taaskasutatamine, millega paistavad silma Hepsori arendatavad rohelised büroohooned. Päikseeenergia lahendused jäävad aga silma Ülemistes Citys. Suurim katusepark on Kaamose Avala ärikvartalis.
Hind ja lepingutingimused
Büroo ruutmeetri hind kujuneb väga mitmetest, juba ülal mainitud faktoritest. Vanemate büroohoonete pinnad on uuematest üldjuhul odavamad. Delta Plaza, Al Mare ja Tammsaare Ärikeskuse ruutmeetri hinnatase on üpriski sarnane. Marienthal on pisut soodsam. Nende vahel valides hakkavad tõenäoliselt rolli mängima asukohad ja hoonete esinduslikkus.
Erinevus suuremate ja väiksemate ettevõtete eelistuse vahel on seegi, et esimesed soovivad sageli osaleda büroopindade ehitamise protsessis ja rääkida kontori kujundamisel kaasa, mispärast sõlmivad nad arendajaga üürilepinguid ette. Väiksemad tegijad eelistavad ennekõike valmis lahendusi ning eriti hea, kui saavad kolida juba möbleeritud pinnale.
Viimaste aastate kogemus näitab, et kliendid ei julge end täna pikaaegsete üürilepingutega siduda. Mõni ettevõtte kasvab, teine kahaneb ning kolmanda teeb ettevaatlikuks ülemaailmne majanduslik olukord. Kui suuremad ettevõtted eelistavad 3+2-aastaseid üürilepinguid, siis väiksemad kuni kaheaastaseid.
