Inimeste huvi kinnisvara järele on viimase aasta jooksul kasvanud ning hoogustunud veelgi selle kuu algusest. Eksperdid selgitavad, milline on praegune kinnisvara laenuturg ning millisteks võimalusteks, aga ka riskideks tasub koduostu või kinnisvara-investeeringu finantseerimisel valmis olla.
Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuhi Anne Pärgma sõnul on huvi kinnisvara finantseerimise osas suur olnud alates selle aasta algusest ning tõusnud veelgi septembri alguses.
Ta lisas, et tunnetuslikult on ka investeeringuks ostetava kinnisvara hulk pisut kasvanud, kuid põhiliselt soetatakse ikkagi kodusid. „Kodud jäävad inimestele kas väikeseks või suureks, mistõttu vahetatakse need välja. Samas ostetakse ka maakodusid, kus on võimalik elada aastaringselt,“ tõi Pärgma ostunäidetena esile.
Tavapärasest aktiivsemat turgu on sel aastal täheldanud ka LHV pank. Eraisikute finantseerimise osakonna juht Catlin Vatsel lisas, et üle 30-aastaste klientide hulgas on tihedamini tegemist ka juba mitmenda kodu- või kinnisvaraostuga.
Trendid kinnisvaraturul
Kaamos Kinnisvara juhi Taimo Mureri sõnul praegune majanduskeskkond ühest küljest soosib ja teisest küljest piirab kinnisvaraturgu. „Majanduskasvu kiire taastumise tulemusena on tööpuudus vähenenud ning inimeste töötasu ning säästude hulk kasvanud. See on andnud inimestele täiendava kindlustunde korterite ostmiseks nii eluasemeteks kui ka kinnisvarainvesteeringuks . Piiravateks teguriteks on ehitusmaterjalide ja -teenuste oluliselt pikemad tarneajad ning ootamatult kiire hinnatõus, mis on uute korterite turuletoomist veidi pidurdanud,“ sõnas Murer, tuginedes Kaamos Kinnisvara tellitud kinnisvaraturu uuringule.
Ta lisas, et praegune laenuturg toimib üsna hästi.. Intressimäärad soosivad elamispidade nõudlust, mille tulemusena eluasemelaenude kogusumma kasvab. Vastutustundliku laenude väljastamise tulemusena on eluasemelaenude teenindamine samuti heal tasemel. Murekohaks on siinkohal inimeste ostujõu vähenemine, kuna töötasude kasv ei ole olnud samas tempos kui hinnakasv.
Korterite tehingute arv püsib Mureri sõnul kõrgel. „Korterite hinda on kasvatanud uute korterite vähesus, mille turule toomise pudelikaelaks on olnud ehitushind ja ehitusteenuse kättesaadavus,“ nentis Murer. Tema sõnul on kallinenud kõik kinnisvaratüübid.
Mureri sõnul on suurenenud just uute enamatoaliste korterite pakkumine ja müük aga kahetoalised müüvad jätkuvalt väga hästi. Inimeste jõukus on kasvanud ning sageli ostetakse lisaks põhielukohale veel lisa elukoht teises asukohas. Pakkumistes suurenenud Haabersti ja vähenenud Lasnamäe osakaal. Vaatamata hinnatõusule, on kodu ostmiseks alati õige aeg ning edasi lükata seda ei soovita.
Laenuvõimalused kinnisvaraturul
LHV eraisikute finantseerimise osakonna juht sõnas, et kodulaen on eraisikule kõige soodsamatel tingimustel antav laen. „Kodulaenu pikk laenugraafik võimaldab laenu võtta suures summas ja seda mõistlike kuumaksetega,“ rääkis Vatsel. Ta lisas, et kodulaenu keskmine intress on täna 2,1%, seega kui mõelda, kas osta kodu täielikult omafinantseeringuga või laenurahaga, siis on võibolla omafinantseeringu investeerimisele isegi paremaid ja tulusamaid alternatiive.
Vatsel tõi veel välja, et eestlaste seas on üha tavapärasemaks saamas ka laenu võtmine
investeerimiskinnisvara ostuks. „Kinnisvara mõistetakse väärtpaberitest paremini ja julgetakse seetõttu sinna ka oma raha sinna paigutada,“ selgitas ta. Teisalt on Vatseli sõnul paranenud ka klientide maksevõime, mistõttu on klientidel lisaks kodulaenule sissetulekutes ruumi võtta ka laenu investeerimiskinnisvara ostuks. „Siinpuhul tuleb aga arvestada, et sellel sihtotstarbel laenu võttes on minimaalne omafinantseering 30% ja intress võib jääda ca 4% ümber,“ sõnas Vatsel.
Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht lisas, et võimalused laenu võtmisel sõltuvad paljuski laenuvõtjast ja tema varanduslikust seisust: kas ja kui palju on laenuvõtjal omafinantseeringut või talle endale kuuluvat kinnisvara, mida tagatiseks seada, ning mis kõige olulisem, kas olemas on ka piisav maksevõime laenukohustuste tasumiseks. „Kuigi omafinantseering algab 15%-st, võiks see investeeringu puhul olla suurem. Laenu võttes on hea meeles pidada, et võtta tuleks vaid seesugune summa, mille kuumakse ja laenu kogukulu on jõukohane ning mille juures elustiil ei muutu,“ soovitas Pärgma.
Kui keskmine kodulaen Swedbankis on 103 tuhat, siis LHV pangas on see 120 tuhat eurot. Omafinantseeringu osakaal on püsinud mõlemas pangas sarnases suurusjärgus: esimese puhul keskmiselt 30% ja teise puhul 25% vara hinnast. Samas kasutab Pärgma sõnul 17% Swedbankist laenutaotlejatest KredExi käendust, mis võimaldab omafinantseeringu teha 10% ulatuses. LHV klientidest käendab KredEx ligikaudu 25% (iga neljandat) laenutaotlejast.
Kaamos Kinnisvara tegevjuhi Taimo Mureri sõnul suhtlevad kinnisvaraarendajad pankadega igapäevaselt ning koostöö klientidele uusarenduste ostuks parima laenu tagamiseks on tänasel hetkel väga hea.
Riskide maandamine
Riskid kinnisvara finantseerimisel on üldjoones samad nii kodu kui ka investeerimiskinnisvara ostul. Nii Swedbanki kui ka LHV puhul peaks laenu võtmisel kindlasti läbi mõtlema, kuidas jõuda seda tagasi maksta järgmiste negatiivsete elutsenaariumite korral:
Pärgma rõhutas, et riskide maandamisele tuleb mõelda juba laenu võtmise ajal, kas siis laenu kindlustades või siis järjepidevaks säästude kogumiseks plaani luues, soovitatavalt isegi mõlemat tehes.
